Neste artigo, compilamos todas as informações necessárias sobre o que é um fundo de reserva de condomínio e como ele pode ajudar nas despesas do seu condomínio
Quando se mora em condomínio, existem várias taxas que fazem parte dos gastos mensais de um prédio.
O síndico, durante o seu mandato, precisa estar atento a cada um desses custos para conseguir fazer uma boa gestão e, claro, não terminar o mês no vermelho.
Além disso, ter um controle de todos os investimentos mensais do condomínio auxilia na hora de identificar os pontos financeiros que merecem atenção.
Com isso, um síndico pode atuar de forma preventiva e manter o valor do condomínio dentro do razoável e atrativo.
Diante disso, surge a importância de se compreender o que é o fundo de reserva do condomínio, como ele funciona, quem é responsável por ele, entre outras peculiaridades.
Vamos lá?
O que é o fundo de reserva do condomínio?
Se você é síndico ou morador de condomínio, certamente já ouviu falar neste termo.
O fundo de reserva do condomínio é, como o próprio nome indica, uma “reserva” de dinheiro realizada pelos prédios, como forma de se precaver diante de despesas imprevistas, ou, então, para situações pontuais.
Desta forma, o fundo de reserva também pode ser associado a uma “poupança”, através da qual se guarda dinheiro para eventuais emergências ou planejamentos específicos – que, no caso de condomínios, podem ser obras, manutenções ou valorizações.
O fundo de reserva de um condomínio existe de forma preventiva, de modo que, diante de um imprevisto, os gastos financeiros dos condôminos não serão comprometidos.
Por certo, sua finalidade é servir de suporte financeiro para o condomínio.
O fundo de reserva é obrigatório?
Não, o condomínio não é obrigado a instituir um fundo de reserva.
A Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios, apesar de mencionar a possibilidade de criação do fundo, nada diz sobre sua obrigatoriedade.
Mas, é claro, por mais que o fundo de reserva não seja obrigatório, ele consiste numa estratégia financeira muito importante para que o condomínio sempre se mantenha em dia com seus gastos e não seja surpreendido ao longo do caminho.
Como criar um fundo de reserva do condomínio?
A Lei 4.591/64 dispõe que é a convenção do condomínio que deve determinar as formas de contribuição para criação de um fundo de reserva.
Desta forma, a situação padrão é que esse fundo seja instituído na convenção, com as delimitações sobre as formas e prazo de arrecadação, o valor da contribuição, e a finalidade do fundo.
Como não existe outra legislação brasileira que mencione o fundo de reserva de condomínios, cabe aos próprios moradores estipularem as regras que vão reger o fundo.
Essas decisões devem ser tomadas em assembleia e constar nos documentos pertinentes do condomínio.
Outro ponto importante que deve ser analisado na criação do fundo de reserva é se os valores recolhidos serão utilizados para despesas extraordinárias e/ou ordinárias, para que não gere desavenças futuras sobre o uso do fundo.
Se caso não tenha previsão do fundo de reserva na convenção de condomínio (que normalmente é feita na criação do edifício), o ideal é que ele passe por uma aprovação através de assembleias. Em ambos os casos, o quórum necessário para que o fundo seja instituído é de dois terços dos condôminos.
Por fim, após a criação do fundo, é importante buscar uma instituição financeira para realizar o depósito dos valores, para que o real valor da quantia não seja perdido com o passar do tempo.
Quanto deve ser o valor do fundo de reserva?
Normalmente, o valor estipulado para contribuição de cada condômino é de 5% a 10% da arrecadação condominial.
Ou seja, essa porcentagem é calculada com base no valor da taxa de condomínio, paga mensalmente pelos moradores.
Para exemplificar, considere o seguinte cenário: um condomínio com uma taxa condominial mensal de R$200,00 e com contribuição de 5% para o fundo de reserva, o valor a ser pago para o fundo, por morador, é de R$10,00.
É claro que o condomínio está livre para dispor, em suas regras internas, sobre o percentual que deseja arrecadar, podendo ser diferente de 5% a 10% da taxa condominial.
Além disso, outras medidas podem ser criadas para incentivar a contribuição ao fundo de reserva, como, por exemplo, o direcionamento dos valores cobrados e recolhidos à título de multa ao referido fundo.
Aí entra a importância de definir os pormenores do fundo de reserva em assembleia, com a concordância da maioria dos condôminos, para que não haja surpresas durante a arrecadação.
Com relação ao valor total a ser arrecadado pelo fundo de reserva, o ideal é que seja equivalente ao valor de três meses de receita condominial.
Ou seja, se um condomínio arrecada, em fundos, taxas e multas, um valor mensal de R$25.000,00, o saldo ideal para o fundo de reserva é de R$ 75.000,00.
Vale destacar que, de acordo com finalidade de cada fundo, o ideal é que ele continue a ser arrecadado, mesmo após alcançado o valor ideal de saldo.
Dicas para valorização do fundo de reserva
Outro ponto que merece destaque é com relação à escolha de uma instituição financeira para o depósito dos valores do fundo.
Essa atitude é importante para que o valor não se desvalorize com o tempo.
O síndico ainda pode optar por investir ou aplicar o dinheiro do fundo de reserva, em operações cujo resgate seja em curto prazo, para valorizar ainda mais o patrimônio financeiro do condomínio.
Além disso, sugere-se que a conta bancária em que será depositado o fundo de reserva seja diferente daquela voltada para as despesas do condomínio.
Essa é uma forma de levar mais segurança, controle financeiro e transparência à gestão do síndico.
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A finalidade do fundo de reserva
Conforme mencionado acima, o fundo deve ser instituído em assembleia, com aprovação da maioria dos condôminos.
Durante a assembleia, um dos pontos que deve ser discutido é com relação à finalidade do fundo de reserva.
Normalmente, o fundo será direcionado para as despesas extraordinárias e ordinárias do condomínio. Mas, além dessas despesas, os fundos também podem ter uma finalidade específica.
Abaixo, vamos explicar cada uma dessas modalidades.
Despesas extraordinária
Prioritariamente, o fundo de reserva busca atender às despesas extraordinárias do condomínio.
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, determina que as despesas extraordinárias são:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Desta forma, as despesas extraordinárias são direcionadas à estrutura física do prédio, à indenizações trabalhistas, manutenções ou valorizações no imóvel – e, claro, ao próprio fundo em si.
Despesas ordinárias
Outra finalidade do fundo de reserva do condomínio pode ser o uso para despesas ordinárias. Isso pode ser estipulado de forma isolada ou em conjunto com as despesas extraordinárias.
Com relação a esse tipo de despesa, a Lei nº 8.245/91 estipula que podem ser:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Como é possível perceber, as despesas ordinárias do condomínio nada mais são do que aquelas necessárias para manutenção regular do prédio.
Finalidades específicas dos fundos de reserva de condomínio
Além das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, o fundo de reserva também pode ser criado para atender necessidades específicas e pontuais do prédio.
Essa alternativa tem como objetivo arrecadar finanças suficientes para algum projeto planejado, como, por exemplo, uma reforma.
Desta forma, estipula-se um valor a ser alcançado para bancar a realização desse projeto específico.
Assim sendo, o fundo de reserva específico pode ser criado para reformas específicas, manutenções ou instalação de novas tecnologias ou equipamentos, realização de obras ou pinturas na fachada, entre outros.
Outro exemplo que se encaixa na finalidade específica do fundo de reserva do condomínio é com relação à arrecadação para posterior contratação e implantação de portaria remota.
Com essa tecnologia instalada no condomínio, não há mais necessidade de manter o pessoal de portaria no prédio, reduzindo assim o passivo trabalhista, bem como o valor da taxa condominial pode diminuir em até 50% do seu valor, o que é uma redução imensa de gastos não só para o síndico, como para todos os moradores.
Por conseguinte, de igual forma aos fundos de reserva “comuns”, os fundos com finalidade específica devem ser criados em assembleia, com votação da maioria dos condôminos (pelo menos dois terços dos votos).
Como o fundo de reserva é utilizado?
Após a criação do fundo de reserva do condomínio, o ideal é que ele atenda às finalidades estipuladas em convenção ou em assembleia condominial.
Ou seja, ele deve atender às despesas que se encaixam como extraordinárias, ordinárias ou projetos específicos.
Entretanto, na prática, o síndico pode lançar mão do fundo de reserva e utilizá-lo em questões emergenciais, indispensáveis e não previstas na convenção ou na previsão orçamentária anual.
É claro que, posteriormente, os valores gastos devem ser detalhados e uma justificativa deve ser prestada pelo síndico em razão do uso emergencial do fundo.
Quem deve pagar o fundo de reserva?
Essa é uma questão que normalmente gera dúvidas, afinal, o fundo de reserva não deixa de ser um valor financeiro que sairá das contas de alguém.
Para responder a pergunta, é essencial compreender a diferença das despesas extraordinárias e ordinárias, conforme mencionadas anteriormente.
São elas que definem, de acordo com a Lei 8.245/91, quem é responsável por pagar o fundo de reserva, de acordo com sua finalidade.
A legislação define que, quando o imóvel for alugado, o locatário (pessoa que alugou) deve arcar com as despesas ordinárias. Portanto, se o fundo foi instituído para despesas ordinárias, o locatário deve pagá-lo.
E, claro, se o proprietário é quem reside no imóvel, é ele quem paga o fundo instituído para despesas ordinárias.
Desta forma, se o fundo for criado para arcar com despesas extraordinárias, então é o proprietário do imóvel que deve pagá-lo, mesmo que o imóvel esteja alugado.
Se, eventualmente, um fundo criado para atender despesas extraordinárias for utilizado para atender uma emergência referente a despesas ordinárias, então o locatário (pessoa que alugou o imóvel) deve restituir ao fundo, conforme a cota do imóvel alugado. Mas, claro, desde que essa emergência tenha ocorrido durante o período de sua locação, caso contrário não estará obrigado a restituir.
De qualquer forma, é importante que o locatário fique atento aos valores cobrados na taxa condominial a título de fundo de reserva, para que não pague por um valor que não lhe seja devido.
Outra questão que surge é com relação ao pagamento do fundo de obras. Como ele está elencado, na legislação, como uma despesa extraordinária do condomínio, então é responsabilidade do locador (proprietário do imóvel) em pagar o referido fundo.
Por fim, embora existam essas diferenças com relação ao pagador no caso de aluguel de apartamentos, o que deve ser levado em conta é que, após estipulado, o fundo de reserva é obrigatório a todos os condôminos.
Uma vez criado em convenção ou regimento interno, independente do voto do condômino, todos devem contribuir pela arrecadação.
Outro ponto importante é com relação àqueles moradores que moram ou são proprietários de mais de uma fração ideal (ou seja, unidade imobiliária) do prédio.
Neste caso, o pagamento será proporcional à quantidade de unidades, ou seja, se possuir ou ocupar duas unidades, pagará dois percentuais ao fundo de reserva, assim por diante.
O valor do fundo de reserva pode ser devolvido?
A partir do momento em que é pago um percentual a título de fundo de reserva, o valor passa a fazer parte do patrimônio e das finanças do condomínio.
Com a instituição do fundo, o condômino autoriza que o valor pago por ele seja incorporado ao condomínio.
Desta forma, mesmo que o condômino venda ou aliene sua propriedade, o valor não pode ser devolvido e nem mesmo distribuído aos demais moradores.
Meu condomínio precisa de um fundo de reserva?
Se o seu prédio não possui nenhuma convenção ou regra interna estipulada em assembleia referente à arrecadação do fundo de reserva, então certamente todos estão sujeitos à gastos extras e imprevistos durante o período de moradia.
O ideal é que, o quanto antes, o tema seja discutido e aprovado entre os moradores, ainda que seja estipulado um valor baixo de percentual de contribuição inicialmente.
Com essa estratégia financeira em ação, não somente contribui para uma melhor gestão do síndico diante das despesas do condomínio (ordinárias ou extraordinárias), como também evita que os moradores sejam “pegos de surpresa” no final do mês, com alguma cobrança extra para arcar com emergências.
Portanto, leve esse tema para sua próxima reunião de condomínio (lembrando que, durante a pandemia, as assembleias podem ser realizadas de forma virtual ou online) e fale sobre os benefícios de se ter um fundo de reserva.
Lembre-se, prevenir-se é uma forma de redução de gastos e de manter controlado o nível de inadimplência do condomínio!
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