Quando nos referimos às vagas de garagem em condomínios, o assunto pode gerar muitas dúvidas. De fato, o tema é uma das maiores causas de transtornos em edifícios. Portanto, neste artigo, deixaremos, você, síndico ou morador, a par de tudo que envolve a acomodação de veículos em condomínios
Na matéria de hoje, conversaremos sobre um assunto que pode gerar muitas discussões entre os moradores de condomínio: as vagas de garagem.
Vamos discutir sobre as dúvidas mais frequentes e manter você, leitor, antenado em muitos aspectos que percorrem o tema.
Leis sobre vagas de garagem em condomínios
Antes de tudo, é importante iniciar o assunto falando sobre as leis sobre vagas de garagem.
Segundo o Código Civil, existem diretrizes para assegurar os direitos das vagas. É fundamental que tanto o síndico quanto os moradores estejam por dentro das normas ali expostas.
Segundo a Lei Federal 12.607, é proibida a venda ou aluguel de vaga de garagem em condomínio, salvo quando há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembleia.
Veja abaixo a disposição legal sobre o tema:
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Direitos dos condôminos quanto às vagas de garagem
Além do artigo acima, outros dois se referem aos direitos dos condôminos quanto ao pertencimento da vaga nas propriedades e despesas, respectivamente. Veja abaixo o dispositivo legal:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Divisão das vagas
Ainda, de acordo com o Código Civil, as vagas de garagem em condomínios se dividem em:
Vaga autônoma: Tem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Isto é, trata-se de uma vaga privada e de direito exclusivo de uso do proprietário, podendo, se a convenção permitir, ser vendida, e alugada de forma separada do imóvel.
Vaga vinculada: não tem matrícula própria, ou seja, não pode ser vendida e nem alugada de forma separada do imóvel principal (como um apartamento, por exemplo), apesar de também tratar de um tipo de propriedade privativa.
Vaga de área comum: não pertence a nenhum morador, portanto é vetada a venda ou aluguel, sendo permitido a todos os condôminos apenas o uso.
Afinal, as vagas de garagem se estabelecem como áreas privativas ou áreas comuns?
Em condomínios, existem dois elementos: as áreas comuns e as áreas autônomas.
O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.). É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva.
Já a “área comum” (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade.
Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida e proporção de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos.
Código Civil quanto ao pertencimento das vagas
Não se encaixando nem como área comum nem como autônoma, observamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4.864:
“O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”.
Dessa forma, o artigo não se refere à vaga de garagem em condomínios, mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. Isto identificaria a garagem como uma parte comum, concedida para o uso exclusivo de um condômino, o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das partes comuns por qualquer condômino.
Dimensões das vagas de garagem em condomínios
Além disso, também é válido dizer que não há leis que se referem às dimensões das vagas de garagem.
Portanto, quando o edifício destina as garagens para uso residencial, espera-se que os condôminos sejam proprietários de veículos do tipo VP definido no Código de Trânsito Brasileiro, ou seja, um veículo com dimensões máximas de 2,10 metros por 5,80 metros.
Como funciona a venda de vagas?
É possível vender uma vaga autônoma de garagem desde que a convenção permita a venda ou locação a pessoas externas.
Caso não seja estabelecido em convenção e você realizar uma venda ou locação, você estará infringindo uma lei.
Em contrapartida, havendo a permissão da convenção, é comum perguntar-se quanto custa uma vaga de garagem em condomínio.
Adianto que não há regras ou leis que determinem isso, porém, é aconselhável ser levado em consideração o valor do imóvel.
Para locação, a dica é avaliar a vaga de garagem em 1% sobre o valor total pago pelo espaço. Logo, se a unidade do condomínio custou R$ 50 mil, R$ 500,00 de aluguel pelo espaço na garagem é uma boa alternativa.
E quanto às vagas de garagem prioritárias?
De acordo com o Código de Obras do Município de São Paulo, prédios que possuem até 100 vagas de garagem em condomínios não precisam resguardar espaços específicos para portadores de necessidades especiais. Porém, acima de 100 vagas, é importante que exista 1% dedicada aos portadores de necessidades.
Todavia, apresentamos um exemplo: caso um edifício possua 120 vagas e duas pessoas com necessidades especiais, é sugerido que o condomínio se adeque à essas pessoas e esteja antenado no Estatuto da Pessoa com Deficiência.
Danos aos veículos nas vagas de garagem em condomínios
Por exemplo, se você se depara com um risco ou qualquer outra violação ao seu automóvel dentro da vaga de garagem do condomínio, à princípio, o recomendado é acionar o síndico.
Os tribunais afirmam a posição de que o condomínio só será responsabilizado pelos danos ao veículo caso haja um funcionário vigilante no local. Ou seja, equipamentos de vigilância não são suficientes para atribuir a responsabilidade ao edifício.
Os equipamentos de CFTV (câmeras) são utilizados e podem ser disponibilizados pelo edifício para encontrar o causador do dano. Se for um condômino, o condomínio não tem qualquer responsabilidade ou participação na resolução da situação.
Porém, caso a violação seja submetida por algum reboco ou até mesmo uma telha que caiu, a responsabilidade é do condomínio.
Também é válido reforçar que sempre haja a checagem de informações referente às vagas de garagem na convenção, para que sejam observadas as normas aplicáveis ao caso.
Demarcação das vagas de garagem em condomínios
Na criação de um condomínio, é preciso que na primeira assembleia seja debatido a forma de demarcação das vagas do edifício. Por certo, as duas maneiras mais comuns de demarcação são:
Fixa: Pode ser determinada por um sorteio de vagas de garagem ou de acordo com o que estipula a planta do imóvel. Em ambos os casos, não é comum haver alteração das vagas.
Rotatória: o famoso “quem chegar primeiro, leva”. Consiste em qualquer morador poder estacionar em qualquer vaga, desde que o espaço esteja vago. Neste caso, é comum haver um rodízio para a troca regular de lugares.
Temos uma publicação específica sobre as assembleias de condomínios, clique aqui para saber mais.
Sorteio de vagas
A definição da demarcação (fixa ou rotatória) será efetuada nas assembleias de condomínios. Antes de tudo, é preciso que sejam levadas em consideração as necessidades dos moradores idosos e dos portadores de necessidades especiais. Conceder essas vagas a essas pessoas através de senso comum é uma forma de garantir a harmonia no edifício.
Para realização do sorteio, primeiramente, é preciso informar os números e posições das vagas (um mapa da garagem ajuda bastante). Feito isso, a forma mais simples de dar continuidade é utilizando um sistema eletrônico de sorteio. Aliás, nada impede que o sorteio seja realizado através de um bingo, por exemplo.
Assim que o sorteio chegar ao fim, nada impede que os moradores troquem entre si suas vagas sorteadas.
Tudo deverá ser integrado à convenção do condomínio. Desta forma, para que sejam feitas alterações nas demarcações, é importante que haja uma nova assembleia.
Sobre o mau uso das vagas de garagem
As vagas de garagem em condomínios devem ser expressamente e unicamente utilizadas para sua real função: a guarda de veículos.
O mau uso das vagas em condomínios, como depósito de entulhos e outros objetos, pode desvalorizar o imóvel e afetar na decisão de compra ou locação de futuros moradores.
Além disso, caso haja danos aos veículos provocados por esses materiais ou objetos, o condomínio pode ser responsabilizado, como citado.
Portanto, é interessante que o condomínio tenha em sua convenção todas as normas para caso algum morador decida utilizar a garagem de outra maneira. É muito importante que todos, tanto síndico quanto moradores, estejam a par de todos as informações oferecidas na convenção.
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