Nesta matéria, você descobrirá quais são os tipos de manutenção predial, bem como quais são os equipamentos que devem ser revistos periodicamente para manter o seu condomínio seguro. Confira!
Você chega no condomínio e o elevador não está funcionado.
O portão trava e você não consegue entrar com seu veículo.
Os focos de luz do salão de festas não funcionam.
Se você é síndico ou mora em condomínio, já deve ter passado por uma dessas situações, não é mesmo?
Todas elas não teriam ocorrido se as manutenções prediais estivessem em dia.
Mas, para que elas estejam em dia, o síndico precisa estar atento a todos os equipamentos e instalações que compõem o condomínio.
Para facilitar essa análise, nós compilamos os tipos de manutenção predial e tudo o que o síndico precisa analisar para manter o seu condomínio em ordem.
Vamos lá?
Quais são os tipos de manutenção predial?
Basicamente, existem três tipos de manutenção em condomínios: a corretiva, a preventiva e a preditiva.
Nós vamos falar sobre cada uma delas abaixo.
Manutenção corretiva
A manutenção corretiva é aquela realizada quando já ocorreu algum problema no prédio.
Nesses casos, existe alguma estrutura ou equipamento com dano e está comprometendo a segurança das instalações e dos moradores.
Um exemplo é quando existe alguma falha no elevador, nos portões ou, também, nos motores da piscina.
Esse tipo de manutenção predial é o mais comum de se observar em condomínios.
Isso ocorre por conta da falta de planejamento na gestão do síndico.
Muitas vezes, os síndicos não sabem avaliar as instalações e analisar o que está necessitando de manutenção, antes de o dano ocorrer.
Assim sendo, quando o dano ou falha está instalado, a manutenção predial corretiva irá prever a substituição dos equipamentos/máquinas respectivos, ou, ainda, criar uma série de protocolos para restaurar a situação ao estado anterior.
Ela também é chamada de manutenção reativa, pois aguarda ocorrer algum problema para ter uma “reação”, ou seja, a correção do dano.
Normalmente, a manutenção corretiva demanda maiores gastos, tanto financeiros quanto de tempo dos moradores, afinal, podem demandar uma paralisação de alguma área do condomínio até que seja realizado o conserto.
Manutenção preventiva
A manutenção predial preventiva é realizada com planejamento e antecede a ocorrência de possíveis danos.
Nestes casos, não existem problemas aparentes.
O síndico organiza um cronograma com todas as instalações que devem ser analisadas e, assim, detecta-se a necessidade de realizar a manutenção em equipamentos.
A manutenção preventiva pode ocorrer de forma sistemática (com intervalos predefinidos) ou condicionada, que é quando parte de um equipamento apresenta defeito.
Ela é ideal para que se evite a deterioração do prédio e, com isso, sejam minimizados gastos “surpresa” com problemas futuros.
Ao realizar uma manutenção predial de forma preventiva, um síndico mantém os moradores – e ele mesmo – em segurança.
Vale destacar que essa preocupação com a integridade física do condomínio está prevista no art. 1348 do Código Civil, e deve ser realizada pelo síndico:
“Art. 1.348 Compete ao síndico: […] V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Outra questão que deve ser observada ao criar um plano de manutenção predial preventiva é a norma ABNT NBR 5674/2012, que fala sobre Manutenção de Edificação e os requisitos que devem ser atendidos.
Manutenção preditiva
A manutenção predial preditiva é aquela realizada com base no estado físico da instalação ou do equipamento.
Como o próprio nome sugere, ela é um tipo de manutenção que “prevê” eventuais situações que podem acontecer em um determinado item.
Para que sejam feitas essas previsões, são feitos acompanhamentos constantes a partir de BI – Business Intelligence, ou seja, análise e monitoramento de dados.
Nós destacamos que o descuido com a manutenção do condomínio é um dos piores erros na gestão de um síndico. Se você quiser saber quais são outros erros você não pode e nem deve cometer em sua administração, baixe agora o nosso e-book gratuito abaixo:
Como criar um plano de manutenção condominial?
Agora que você já sabe quais são os tipos de manutenção predial, é importante demonstrar de que forma um plano de manutenção pode e deve ser criado.
Primeiramente, a NBR 5674/2012, acima mencionada, deve ser levada em conta.
A partir dela, nós elencamos os equipamentos e instalações que devem ser incluídos no seu plano de manutenção. Confira abaixo!
Equipamentos
Os equipamentos que devem passar por manutenção preventiva são os seguintes:
- Elevadores: o ideal é que a manutenção dos elevadores seja realizada mensalmente. A empresa contratada deve emitir anualmente o Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores, bem como fornecer a ART do engenheiro responsável;
- Bombas: as bombas devem sofrer manutenção periodicamente e o zelador deve se atentar para eventuais ruídos anormais no seu funcionamento;
- Portões: a manutenção dos portões deve ser realizada periodicamente, dentro de alguns meses, para evitar danificação no equipamento e causar transtornos no acesso dos moradores;
- Interfones e telefonia: os equipamentos de interfone devem ser revistos anualmente, para garantir a comunicação entre os moradores e o porteiro físico ou central de portaria remota;
- Alarmes: o ideal é que os alarmes sofram manutenção preventiva constantemente, afinal, são eles que garantem a segurança perimetral do condomínio;
- CFTV: da mesma forma que os alarmes, as câmeras de segurança também precisam ser averiguadas em curtos espaços de tempo, para garantir uma melhor eficiência na captação das imagens e na segurança condominial.
Instalações
As instalações que devem ser incluídas na manutenção predial são as seguintes:
- Acabamentos: inclui a fachada e pintura externa do condomínio;
- Estrutura Predial: inclui o condomínio como um todo – telhados, escadas, acessos às áreas comuns, hall de entrada, áreas de lazer e garagens;
- Instalações elétricas: importante verificar, a cada 6 meses, se o sistema de aterramento sofreu ou não corrosão, bem como se há mau contato ou aquecimento dos fios;
- Instalações hidráulicas: a manutenção deve abranger tubulações, válvulas e a caixa d’água, como forma de evitar danificações que causem escassez de água ou danos em apartamentos em caso de vazamento;
- Instalações de gás: a cada ano o sistema deve ser revisto. Os moradores devem ficar atentos para um possível aumento na conta de gás ou na existência de odores estranhos que possam indicar vazamento.
Sistemas
Por fim, os sistemas que devem ser levados em conta na hora de estruturar sua manutenção preventiva são os seguintes:
- Sistemas de combate à incêndio: abrangem os hidrantes e extintores, devem estar localizados em locais de livre e fácil acesso, sem cestos e lixo e corrimões próximos;
- Para-raios: eventuais problemas ou falhas no para-raios podem ser prejudiciais na hora de manter a segurança do prédio em casos de fenômenos atmosféricos.
Agora que você, síndico, já sabe quais estruturas deve analisar na criação do seu plano de manutenção predial preventiva, é hora de colocá-lo em prática!
E lembre-se que, em casos de dúvidas, é sempre bom contar com a ajuda de empresas especializadas na manutenção de cada um desses equipamentos.
As empresas sérias de portaria remota, tal como a MinhaPortaria.Com, por exemplo, se responsabilizam por toda a manutenção e troca de equipamentos que são utilizados em um condomínio.
Você pode conferir essas características essenciais em uma empresa de portaria remota no vídeo ao lado, com a explicação de Walter Uvo, CEO da Minha Portaria.
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