Compreenda aqui diversos pontos sobre como ser síndico: leis, responsabilidades, habilidades e características para uma boa administração de condomínio
O síndico é uma das figuras mais importantes de um condomínio. Seu ofício exige disciplina, responsabilidade, aprendizado e uma contínua busca por qualificações.
Ao ser eleito síndico, o mandato do profissional terá duração de 2 anos e, quando bem orientado, sem dúvidas seu trabalho trará impacto na vida de todos os moradores do edifício.
Porém, de início, a profissão pode ser desafiadora e complexa. Assim, quando eleito síndico, cabe o questionamento: o que fazer? É por isso que compilamos nesta matéria tudo o que você precisa saber sobre como ser síndico.
Antes de tudo, é preciso compreender que o síndico é o responsável legal pelo edifício.
Portanto, listamos as seis principais responsabilidades: civil, criminal, trabalhista, tributária, previdenciária e ambiental. Isso quer dizer que, numa administração de condomínio bem sucedida, o síndico precisa estar a par de todos esses deveres.
Eleições de um síndico
A eleição para a administração de condomínio de um síndico é um momento de extrema importância. Afinal, é a partir da aprovação pelos demais moradores que seu mandato terá início. e a pessoa eleita se tornará síndica, oficialmente.
O Código Civil oferece funções e atribuições do gestor de condomínios, mas não possui regras específicas sobre as eleições.
De acordo com a lei federal, qualquer pessoa pode ser síndico, seja essa pessoa condômino ou não. Além disso, é importante destacar que, para ser síndico, o mandato terá duração de até 2 anos, podendo ser restituído a qualquer momento, dependendo da vontade dos demais moradores.
Como organizar a eleição de um síndico
O primeiro passo para se tornar síndico é realizando uma eleição.
Assim, é preciso comunicar todos os condôminos com ao menos 30 dias de antecedência.
Dessa forma, os moradores poderão se preparar e evitar conflitos.
Também aconselhamos que o comunicado referente à eleição da nova administração do condomínio seja disponibilizado em todos os espaços comuns do edifício, como portaria, hall, garagem, pátios, elevadores e, até mesmo, de forma online, como em grupos de whatsapp dos moradores.
Dia da eleição
Com a assembleia sendo realizada justamente para esta finalidade, é válido listar algumas informações:
- Somente os proprietários dos imóveis podem votar. No caso de inquilinos, o direito ao voto é concedido mediante procuração do respectivo dono da unidade.
- A candidatura para ser síndico de condomínio está vetada para moradores inadimplentes, ou seja, que estão em débito com suas obrigações condominiais.
- Ao contrário das eleições convencionais, a boca de urna (propaganda de candidatos no dia da eleição) é permitida. Assim sendo, é livre que todos os candidatos realizem campanhas a favor de outros condôminos.
- Para se tornar síndico, a eleição se dá pela maioria de votos dos condôminos presentes. Outro ponto interessante é que, caso algum morador possua mais de uma unidade no prédio, seu voto terá peso equivalente às frações ideais.
Dessa modo, lembramos que temos uma publicação específica sobre as assembleias de condomínios, e você pode conferir clicando aqui.
Como ser síndico: habilidades e conhecimentos necessários
Acima de tudo, certamente é esperado que o gestor de condomínio possua uma boa capacidade de comunicação e administração. Dito isso, a primeira habilidade essencial que um administrador de edifício precisa ter é foco e ambição pelo conhecimento.
Um dos conhecimentos fundamentais para a boa gestão de condomínio é referente às leis.
Os condomínios são respaldados pelo Código Civil, pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno. Cada um possui suas regras e características para o êxito da convivência. Desta forma, para ser síndico, é preciso estar por dentro dessas normas para que suas ações não as contrariem.
Em seguida, também é muito importante que o administrador do edifício tenha conhecimento sobre as leis trabalhistas, a CLT e a Lei do Inquilinato, isso porque, durante seu mandato, seu trabalho se dirige a ações de empregador perante os funcionários do condomínio.
Já no tocante à Lei do Inquilinato, temos que ela é um conjunto de regras e normas que regulariza o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. O síndico precisa compreender que existem deveres, direitos e normas tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Outro conhecimento importante tem a ver com questões de estruturação do edifício. Noções de hidráulica, elétrica e jardinagem são muito desejáveis e fazem com que, durante a administração do condomínio, problemas sejam identificados o quanto antes e sejam assim bem gerenciados.
Por fim, estar inteirado nas finanças é outro conhecimento essencial para ser um síndico de sucesso. Pensando no bem coletivo, o síndico precisa desenvolver métodos de boa administração de caixa e, sempre que possível, tentar trazer otimizações para a redução de custo e diminuição da taxa condominial.
Pensando nisso, nós da MinhaPortaria.Com, disponibilizamos duas planilhas que, certamente, vão auxiliar você, síndico, durante a sua gestão. A primeira delas é a Calculadora de Taxa de Condomínio e a segunda é a Calculadora de Inadimplência. Você pode baixá-las gratuitamente clicando nos links respectivos.
Bons relacionamentos interpessoais
De fato, a facilidade em lidar com pessoas agrega muito na gestão de um síndico. Esta, sem dúvidas, é uma habilidade essencial para a intermediação de conflitos entre moradores.
Acima de tudo, é preciso ter em mente que, para ser síndico, você também precisa ser um orientador de soluções e ter jogo de cintura, duas qualidades muito bem-vindas durante sua administração.
Organização e disciplina
O papel de síndico implica em lidar com documentos importantes, prazos e pagamentos de contas. Dessa maneira, sabendo que periodicamente ele terá que prestar contas, a organização é uma característica fundamental.
Convocação de assembleias
O artigo 1.350 e o artigo 1.355 do Código Civil estabelecem que o síndico ou um quarto dos condôminos poderá convocar assembleia de condomínio. Confira o artigo na íntegra:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Em suma, a convocação de assembleia ordinária e extraordinária pode ser feita pelas mesmas pessoas. Portanto, caso não ocorra a reunião, o juiz poderá decidir sobre ela se algum condômino entrar na justiça para tratar o tema.
Se você quer saber como ser síndico, é imprescindível entender como cada uma das assembleias funciona. Abaixo, vamos explicar as diferenças de cada modalidade de reunião.
Assembleia ordinária
É aquela realizada uma vez ao ano, prevista em lei (Art. 24 – Lei 4.591/64 e 1.350) e bem definida em convenção, tendo data certa para se realizar e nela além das demais matérias constantes da pauta.
Deve prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços, além da aprovação das contas do exercício anterior.
Também nesta assembleia pode-se eleger o novo gestor do condomínio, como também o seu conselho fiscal e subsíndico.
Além disso, é nesta assembleia que se permite a participação do inquilino com direito a voto desde que o assunto em pauta não seja relativo a obras de benfeitorias, e nela o proprietário não se faça presente.
Assembleia extraordinária
Já assembleia extraordinária é aquela que não tem periodicidade pré-determinada ou definida.
Nela, todo e qualquer assunto pode ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas ordinárias.
Sua convocação é feita sempre que haja necessidade. Nela não se permite a presença do locatário.
Destituição do síndico
Do mesmo modo que a eleição de um síndico para a administração de condomínios é realizada em assembleia, o mesmo ocorrerá com sua destituição.
A destituição ocorre quando a maioria dos moradores está insatisfeito com a administração do síndico. Por isso, se você quer se tornar síndico, é importante que tenha em mente, para realizar uma boa gestão, todas as habilidades e conhecimentos que mencionamos aqui, a fim de não correr o risco de sofrer destituição.
Ademais, para realizar a destituição, é preciso convocar uma assembleia destinada para este assunto e o quórum será de maioria absoluta dos membros (metade mais um dos condôminos)
Durante a pauta da reunião de destituição do síndico é preciso abordar:
- Explicações do síndico sobre sua gestão.
- Deliberação sobre a destituição. É necessário a apresentação de provas concretas que motivem a saída do síndico de seu cargo.
- Possibilidade de renúncia.
- Eleição de um novo síndico.
Pontuamos que pode ocorrer do síndico não concordar com sua destituição e, para isso, ele tente adiar sua saída se recusando a convocar a assembleia para este assunto.
Portanto, lembramos que o Código Civil determina que a convocação de reuniões de condomínios quando não feita pelo síndico tem possibilidade de ser realizada com um quarto de aprovação dos condôminos.
Deveres do síndico
Para entender como ser síndico, é importante entender quais são os deveres da profissão.
De acordo com o Art. 1348, cabe ao síndico durante a administração do condomínio:
I – convocar a assembleia dos condôminos.
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Atribuições básicas do subsíndico e conselho
Na administração de condomínio de um síndico, ele poderá contar com um conselho fiscal de acordo com o artigo 1.356 do Código Civil, e com um subsíndico, caso assim seja estipulado na convenção do edifício.
Em resumo, o conselho fiscal é composto por três membros eleitos pela assembleia e tem como principal função conferir as contas do condomínio geralmente organizadas pela administradora do empreendimento.
Normalmente esses arquivos podem ser encaminhados de forma física ou digital. Quando digital, as obrigações tendem a possuir mais agilidade, visto que todos podem checar simultaneamente.
Já o subsíndico exerce funções quando o síndico se ausenta e outras específicas designadas pela convenção.
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