Nesta matéria, nós vamos abordar as questões mais importantes sobre como lidar com a inadimplência condominial e como evitá-la
O ano de 2020 foi de vários imprevistos para os brasileiros – e para o mundo todo também.
Com a pandemia do Covid-19, muitas pessoas perderam o emprego e tiveram seus salários reduzidos.
E, para quem vive em condomínio e precisa arcar, mensalmente, com alugueis, taxas condomínios e despesas como água e luz, certamente a situação ficou um pouco mais difícil…
…e isso pode acabar interferindo nos índices de inadimplência de um condomínio.
De acordo com uma matéria do AECWeb, “a quantidade de ações judiciais em São Paulo por inadimplência condominial cresceu 22,2% em julho, em comparação com o mês anterior”.
Se você, síndico, está lidando com casos de condôminos inadimplentes em seu prédio, confira, abaixo, os pontos mais importantes sobre o tema e tire todas as suas dúvidas.
Quem pode cobrar os casos de inadimplência condominial?
De acordo com o art. 1348, inciso VII, do Código Civil, o responsável por realizar as cobranças das dívidas condominiais, multas e demais contribuições é o síndico.
Isso ocorre porque o síndico, quando eleito, é o representante legal do condomínio, ou seja, ele deve representá-lo, ativa e passivamente, em todos os atos que defendam os interesses comuns dos moradores (Art. 1348, inciso II).
Para realizar a cobrança dos condôminos inadimplentes, o síndico pode utilizar meios judiciais (processo na Justiça) e extrajudiciais (carta de cobrança enviada ao morador).
Para ingressar com uma ação judicial, o síndico precisa de advogado. Já para encaminhar uma carta de cobrança ao condômino, não há necessidade de ter advogado, embora sua assessoria seja recomendada.
Em termos jurídicos, se o síndico optar por uma ação judicial, o processo a ser ajuizado é uma ação de execução, pois a legislação processual civil entende que a taxa condominial é um título executivo.
Isso significa que o processo de execução contra o morador em débito terá algumas peculiaridades, como a possibilidade de penhorar bens para garantir o valor da dívida.
Nós falaremos mais sobre isso adiante.
Como agir diante de um caso de inadimplência no condomínio?
Se existem casos de inadimplência no seu prédio, existem algumas condutas, consideradas “boas práticas”, que você deve seguir.
O primeiro ponto é identificar de que forma você fará a cobrança – e fazer isso o quanto antes, para o morador não incida novamente nessa conduta e continue em débito.
Independente da forma em que for realizada a cobrança, você não pode expor o condômino a algum constrangimento ou ameaças. Por exemplo, não é recomendada a criação de mural com moradores em débito ou então realizar a cobrança em público.
Em contrapartida, você pode criar um mural com as unidades imobiliárias em débito, sem identificar nominalmente o devedor.
Destacamos, também, que mesmo diante de uma situação de inadimplência condominial, o síndico não tem o direito de cortar o fornecimento básico do morador (como água e luz).
Isso pode sujeitar o condomínio a processos judiciais e outras penalidades legais.
Essa conduta do síndico poderia ser enquadrada no crime de “Exercício Arbitrário das Próprias Razões”, que é quando uma pessoa decide fazer justiça pelas próprias mãos, de forma ilegal.
Posturas que o síndico deve ter
Portanto, se você se deparar com um caso de inadimplência condominial, o ideal é que você siga algumas condutas:
- Marque uma reunião com o morador em débito, e converse amigavelmente com ele, para entender sua situação e tentar descobrir meios para que o pagamento seja realizado;
- Mesmo após a reunião, esteja à disposição para receber o inadimplente e negociar o pagamento e/ou parcelamento do valor devido;
- Não perdoe dívidas, pois isso pode aumentar o índice de inadimplência e criar uma situação ruim com os demais condôminos.
Não sendo possível a cobrança da dívida de forma amigável, existem duas alternativas para o síndico: contratar uma empresa especializada em cobrança de dívidas condominiais; ou ingressar com uma ação de cobrança judicial contra o morador em débito.
Vale destacar que, no segundo caso (ação judicial), o síndico deve obrigatoriamente contar com advogado e apresentar todos os documentos necessários que comprovem que a inadimplência condominial.
O que acontece com o morador em débito?
A partir do momento em que o condômino se torna inadimplente, existem algumas situações que podem ocorrer com ele.
A primeira delas é que, enquanto estiver em débito, o morador não poderá votar e nem participar de assembleias, conforme previsto no artigo 1335 do nosso Código Civil.
Isso também implica dizer que o inadimplente não poderá ser eleito síndico, afinal, um síndico precisa estar presente nas assembleias e gerenciar as reuniões.
A segunda situação acontece quando já existe um processo judicial em andamento.
Por decisão judicial (sentença), o morador em débito pode ter seus bens penhorados, para cobrir o valor da dívida, e inclusive perder o seu imóvel, a depender do caso.
O que pode ser feito com os moradores inadimplentes?
Quando a inadimplência condominial estiver instalada, o síndico pode se munir de alguns instrumentos jurídicos:
- Imposição de multa de 2% do valor da taxa condominial e 1% de juros ao mês: penalidade permitida conforme o Código Civil – as porcentagens podem variar a depender do que foi estipulado na Convenção de Condomínio;
- Proibição de votar e ser votado em assembleias: imposição prevista no Código Civil;
- Protesto dos boletos condominiais vencidos: em alguns estados do país, é permitido realizar o protesto do boleto vencido em cartórios extrajudiciais. É importante que o protesto seja feito de forma adequada, para que não se cadastre indevidamente o morador em órgãos de proteção ao crédito e corra o risco de sofrer uma ação de danos morais;
- Penhora de bens: quando houver ação judicial instaurada, pode-se pedir ao juiz que seja determinada a penhora dos bens do condômino inadimplente;
- Multa após sentença condenatória: após a sentença judicial, o devedor tem um prazo de 15 dias para quitar a dívida. Se não o fizer, será acrescida uma multa de 10% sobre o débito.
Com essas possibilidades legais de atuação, o síndico terá mais chances de receber o valor condominial devido.
O que o síndico não pode fazer com os inadimplentes?
Conforme mencionado antes, o síndico não pode cobrar os moradores em débito de forma pública ou nominal. Essa prática é considerada vexatória e ele poderá sofrer uma ação de indenização por parte do morador.
Além disso, o síndico não pode criar uma lista com o nome dos vendedores; a alternativa, neste caso, é incluir apenas o número da unidade condominial e o valor devido, sem mencionar o nome do morador.
O síndico também não pode ser privado de bens essenciais básicos, tais como uso de água, gás ou energia elétrica.
Ainda que o condomínio possa estar sendo lesado por conta de um caso de inadimplência, existem alguns princípios que devem sobressair, como o da dignidade da pessoa humana.
Além disso, o síndico não pode proibir o condômino devedor de utilizar áreas comuns, como salão de festas, academia, piscina, etc.
Essa medida só poderá ser tomada se for votada em assembleia e estiver prevista na convenção do condomínio.
Caso contrário, essa proibição de acesso às áreas comuns pode fazer com que o condomínio seja processado e tenha que pagar uma indenização ao morador em débito.
Qual o prazo para cobrar a dívida condominial?
Tanto o Superior Tribunal de Justiça quanto o Código Civil determinam: o condomínio tem 5 anos para cobrar judicialmente a dívida condominial.
Por isso, é importante que o síndico mantenha uma planilha organizada com todos os valores devidos e as datas de vencimento de cada um.
Com isso, ele consegue ter o controle quanto aos prazos e a necessidade de ingressar com as medidas judiciais cabíveis.
Para te auxiliar, não deixe de baixar nossa calculadora de inadimplência, gratuitamente, preenchendo o formulário abaixo!
Como diminuir a inadimplência condominial: 3 dicas!
Nós sabemos que lidar com dívidas e cobranças não é nada fácil.
Depois de todas as explicações acima, nós compilamos algumas dicas para ajudar você, síndico, a minimizar os índices de inadimplência no seu condomínio.
Vamos lá?
1. Organizar as finanças do condomínio
Nós demonstramos a importância de manter uma boa organização no financeiro do condomínio nos tópicos anteriores.
Para que o síndico consiga manter um controle dos pagamentos que estão em dia – e daqueles que não estão –, nossa sugestão é que seja criada uma planilha pessoal, na qual contenha as seguintes informações:
- Nome dos moradores e unidade imobiliária;
- Valor da taxa condominial devida por cada morador;
- Prazo para pagamento;
- Data do pagamento;
- Valor atualizado da dívida, no caso de não pagamento.
Cuidando desses dados com atenção, o síndico pode agir preventivamente, quando perceber que eventuais problemas de inadimplência condominial.
A partir daí, pode optar entre conversar amigavelmente com os moradores em débito, realizar notificações extrajudiciais ou ingressar com ação judicial – tudo de acordo com o que estiver estipulado na convenção de condomínio e na legislação brasileira.
2. Não dificulte o pagamento
Essa dica é importante, pois, muitas vezes, o condômino inadimplente tem interesse em pagar parte da dívida, mas pode ser impedido de fazê-lo, caso o síndico exija apenas o pagamento integral.
Portanto, não dificulte o pagamento!
Forneça alternativas de parcelamento, com a incidência de juros pelo atraso.
Possibilite o pagamento através de depósito ou transferência bancária on-line.
Permita que os moradores consigam acessar ao site da administradora do condomínio e emitam, diretamente, uma segunda do boleto condominial.
Se possível, também envie o boleto da taxa condominial para o e-mail do morador, com pelo menos 10 dias antes do vencimento.
Todas essas alternativas podem auxiliar na hora de cobrar os condôminos pelo valor mensal do condomínio e impedir que se elevem os índices de inadimplência.
3. Busque alternativas que diminuam a taxa condominial
Além de ser importante cumprir com os reajustes anuais, para que as despesas condominiais não fiquem desamparadas, existe outro ponto importante que o síndico deve se atentar: formas de diminuir a taxa condominial.
Uma alternativa que cresceu bastante durante a pandemia foi a implantação da portaria remota.
Essa tecnologia não só trouxe mais segurança aos moradores, pelo fato de ajudar no combate ao coronavírus, como também acarretou na diminuição do valor do condomínio.
Para você ter uma ideia, um dos maiores gastos de um condomínio é com a folha de pagamento dos funcionários de portaria.
Após a instalação da portaria remota, os acessos passam a ser controlados pelos próprios moradores, através de tecnologias como leitor facial e leitor biométrico, e, também, pela central de monitoramento, que atende visitantes e prestadores de serviço.
Com esse sistema em seu condomínio, você pode chegar a uma redução de 30 a 50% no boleto condominial de cada morador.
Confira mais sobre a portaria remota clicando aqui.
O que você achou das nossas dicas sobe inadimplência condominial? Se ficou com alguma dúvida, mande um whats para nós! É só clicar no ícone do aplicativo no canto direito da página.
